リースバックとは？売却した家に住み続けられる？

愛知県豊田市のリースバック専門「株式会社万楽」が、仕組み・メリット・デメリット・後悔しないための注意点をわかりやすく解説します

自宅を売却してまとまった資金を手に入れたあとも、そのまま家賃を払って住み続けられる「リースバック」。事業資金や学費など、まとまったお金が必要なときに役立つ方法ですが、仕組みを理解せずに利用すると後悔することもあります。豊田市・みよし市・岡崎市・豊川市エリアでリースバックをご検討中の方に向けて、株式会社万楽がその仕組みとメリット・デメリットをご紹介します。

リースバックとは？その仕組みを徹底解説

自宅を売却。家賃を払ってそのまま住むリースバック

リースバックは、自宅（持ち家）を不動産会社などに売却し、その売却先に家賃（リース料）を払いながらそのまま住み続ける仕組みです。「賃貸借契約付き売却」「リースバック方式」などとも呼ばれます。売却によって所有権はなくなりますが、将来的に買い戻して再び自分のものにできる可能性もあります。

利用しやすいのは、住宅ローンを完済している、または残債が少ない家です。住宅ローンが残っている場合は抵当権を抹消したうえでの売却となるため、残債が売却価格を上回るケースではリースバックの利用が難しくなる点をまず覚えておきましょう。

リバースモーゲージとはどう違う？

所有している不動産を活用して現金を得る方法として「リバースモーゲージ」もあります。利用後も自宅に住み続けられる点は同じですが、いくつかの違いがあります。一番の違いは「売却時期」です。リースバックは契約時に自宅の売却が行われますが、リバースモーゲージは契約者（または配偶者）が亡くなった後、残債返済のために売却されます。つまりリースバックは「不動産会社等の所有になった住宅に家賃を払って住んでいる」状態、リバースモーゲージは「金融機関の担保に入っているが自分が所有している住宅に住んでいる」状態という違いがあります。

使いみち自由な資金が手に入る

リースバックを利用する最大のメリットは、売却によってまとまった現金が手に入ることです。使いみちは自由なので、事業資金や借入の返済資金が必要な場合でも、住み慣れた豊田市の自宅で暮らしながら資金を得ることができます。シニア向けのリバースモーゲージとは違い年齢制限がない点もメリットで、土地付きの戸建てだけでなくマンションも対象になるため利用しやすいのも特徴です。

リースバックのデメリットを知っておく

所有権がなくなる

売却によって一時的にまとまったお金を得られますが、自宅の所有権は失います。リースバックは物件を買い取った不動産会社等と賃貸契約を結ぶのが一般的で、売却後は毎月の家賃や数年に一度の更新料を支払うことになります。住宅ローンを完済していた自宅を売却した場合、住居費の負担が増えることになる点に注意が必要です。

所有していないため固定資産税・都市計画税はかからなくなりますが、家賃には税金や不動産会社の利益も含まれています。売却によって得られる一時金と、今後支払っていく家賃の総額をきちんと比較することが大切です。

リスクやトラブルは？後悔しないために知っておきたいこと

家賃が上昇するリスク

住宅ローンを完済していれば、かかるのは固定資産税・都市計画税や修繕・設備交換などの費用のみで、出費のタイミングやコストは自分でコントロールできます。しかし家賃は契約更新の際に値上がりする可能性があり、退職などで収入が減れば負担はより大きくなります。住み慣れた家からより家賃の安い賃貸住宅へ住み替えなければならない可能性も考えておきましょう。

賃貸契約の際に条件が変わるリスク

家賃を払って住み続けられるとはいえ、その条件が永久に保証されているわけではありません。リースバックの賃貸契約期間は3〜10年に設定されているケースが多く、更新の際に家賃が上がったり、立ち退きを要求されたりすることもあります。

買い戻す予定が、売った時より高くて買えない

将来まとまった現金が得られる予定があるため一時的に売却し、あとで買い戻そうと考える方もいます。しかし不動産の価格は流動的で、売主が同意しなければ買い戻すこともできません。買い戻そうとしたタイミングで想定より高額になっていたり、所有者が売却に応じない可能性もあります。リースバックはあくまで定期借家による賃貸借契約であり、契約期間終了時に自分の予定通りにならないケースがあることも覚悟しておきましょう。

リースバックを上手に活用できるのはどんな家？

今すぐに売却したほうがメリットになるケース

将来的に値下がりすることが見えている家の場合、早めに売却したほうが得られる現金は大きくなります。すぐには引っ越せないけれど、20年後・30年後に売却に困りそうな物件であれば、今のうちに売却してしまうほうが得になる場合もあります。

リスクを負わないためのポイント

リースバックは、引っ越し先を探す手間をかけたくない方や、ご近所に家を売ったことを知られたくない方にとってメリットがある方法です。ただし売却後も家賃を払い続けるため、自宅の資産価値をフル活用した現金化とは言いにくい面もあります。今の住まいに固執せず、通常の売却をして暮らしに合った賃貸住宅へ引っ越すという選択肢も検討しましょう。リースバックを利用する場合は、リースバックでの売却価格と通常売却の実勢価格を必ず比較することをおすすめします。

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