住宅ローンの繰上げ返済

 繰上返済は、住宅ローンの将来の支払利息を軽減する効果があります。ですから、手元に余裕資金がある際は、金利が低く預貯金の利息が増えない場合などは、貯めるよりも、将来の返済分を着実に減らすほうが金額的にも効果が大きく、家計管理を意識している家庭ではよく実施しています。 繰上返済には、ローン残高の全部を返済期間途中で返す「全部繰上返済」と、残高の一部を臨時に返済する「一部繰上返済」があります。よく利用されるのは、この「一部繰上返済」で、残高の一部が減ることによって、返済期間が短くなる「期間短縮型」と、毎月の返済額が少なくなる「返済額軽減型」の2つがあります。では、この2種類の繰上返済の効果を試算してみましょう。

●100万円を一部繰上返済した場合の効果
元利均等返済方式、借入3,000万円、期間30年、金利3%、よって年間返済額151.8万円のケース)

1年後に100万円繰上返済1年後に100万円繰上返済5年後に100万円繰上返済5年後に100万円繰上返済
繰上返済後の内容支払利息の軽減効果繰上返済後の内容支払利息の軽減効果
期間短縮型短縮期間
1年7ヶ月
140.3万円短縮期間
1年5ヶ月
115.0万円
返済額軽減型年間返済額は、
146.6万円
49.8万円
(残り29年分の単純合計)
年間返済額は、
146.1万円
42.3万円
(残り25年分の単純合計)

 まず、その効果については、期間短縮型のほうが、繰上返済を実施した時点で着実に支払利息の軽減分を確定することができ、残り期間にかけて軽減幅を合計した返済額軽減型よりも金額が大きいことがわかります。

 また、繰上返済の実行時期は、早ければ早いほど効果が高くなります。それは、支払利息がローン残高に応じて変わってくるからで、早いうちにローン残高を減らせたほうに軍配があがるといえます。

 なお、繰上返済には取扱機関やローンのタイプによって、1回あたり数千円から3万円程度の手数料がかかることが多いので、あらかじめ確認し、手数料がかかる場合は、ある程度まとめて実施したほうがより効率的です。

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