住宅ローンの借り換え

 新たな住宅ローンを借入れて得た資金で、今までの住宅ローンを一括返済することが住宅ローンの借り換えです。金利が下落している状況では、よく実施されてきました。そのメリットやデメリットおよび注意点は次のとおりです。

<借り換えのメリット>

 今までの金利より低い金利のものに借換えることにより、支払利息を軽減する効果が得られること。

<借り換えのデメリット・注意点>

 手続きは、新しいローンを組むことと同じなので、諸経費がかかること。ローン契約書印紙代、事務取扱手数料、保証料、登記費用等がかかるので、これらのコストも含めて、返済総額の軽減効果があるかどうかをチェックすることが必要です。 また、当面の金利が低くなるからと固定金利型から変動金利型、または固定金利選択型に借り換えた場合は、将来の金利上昇リスクを負うことになりますので、現在の返済額だけでなく、トータルで利息軽減効果が出るかどうかも同時に十分考慮する必要があります。

借り換えの効果は?

・借入3,000万円、期間30年間の住宅ローンで、残り期間25年の時点で、借り換えをした場合(担保評価などには問題なく、全額借り換えできるとする)

年間
返済額
返済総額の軽減諸費用正味の負担
軽減効果
借換え前
(金利4%)
171.8万円435.0万円
(年間差額17.4万の25年分)
70.7万円364.3万円
借換え後
(金利3%)
154.4万円435.0万円
(年間差額17.4万の25年分)
70.7万円364.3万円

・借入2000万円で、期間20年、残り期間10年の時点で借り換えをした場合(他は上記同様)

年間
返済額
返済総額の軽減諸費用正味の負担
軽減効果
借換え前
(金利4%)
145.4万円67.0万円
(年間差額6.7万の10年分)
27.9万円39.1万円
借換え後
(金利3%)
138.7万円67.0万円
(年間差額6.7万の10年分)
27.9万円39.1万円

<借り換えのデメリット・注意点>

 なお、借り換えはどの住宅ローンでもできるわけではありません。

■公的ローンへの借り換えは利用できない
■民間でも同じ金融機関内で1つの住宅ローンから別の住宅ローンへは借り換えできない場合がある
■担保評価もその時点で行われるので、担保割れしている場合には借り換えできない場合もある(なお、一部の金融機関では、担保割れでも対応できるような借り換えローンを取扱っている)
■過去1年間の支払いに延滞がある

といった点に留意して、利用できるかどうかを検討しましょう。

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